Conheça todas as regras sobre a aplicação de multas e advertências no Condomínio

Quem nunca teve aquele vizinho que parece não ligar para as regras? Seja com música alta na madrugada ou causando danos por aí, a convivência pode ficar complicada. Nesses casos, surge a dúvida: o que o síndico pode fazer? Quando vale a pena dar uma advertência ou aplicar uma multa? Esse artigo é para desvendar esse dilema, esclarecendo valores, direitos e deveres. Confira:

Quando Aplicar Uma Advertência ou Multa de Condomínio?

A escolha entre advertência e multa é influenciada pela natureza da infração e pela recorrência do comportamento inadequado. Mas a primeira coisa a se fazer é conferir a Convenção e Regimento Interno do condomínio. Não hesite em buscar as respostas nas leis condominiais.

De forma geral, advertências servem como alertas iniciais, indicadas na primeira ocorrência de uma infração. Sua intenção é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar que isso não deve ocorrer novamente, sob o risco de uma futura multa.

Todavia, existem situações em que advertências não surtem efeito e deve-se partir direto para a multa de condomínio. Por exemplo:

• Quando o morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio, visto que deve haver um ressarcimento pelo dano. Para evitar dor de cabeça com esse tipo de ocorrência, é interessante relembrar os condôminos sobre como as áreas comuns devem ser utilizadas, oferecendo conteúdos informativos e fazendo-os assinar termos de responsabilidade antes de usar o espaço em particular;

• Quando o morador é reincidente, ou seja, tem o costume de infringir regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência. Isso geralmente ocorre com problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outros.

Como Aplicar a Multa Corretamente?

Antes de aplicar qualquer medida formal, é recomendável sempre conversar com o morador. Explique educadamente que o ato vai contra as normas do condomínio e avise que ele poderá ser advertido ou multado se a situação se repetir. Entretanto, nem sempre a conversa é o suficiente para resolver o problema. Então, o síndico deve consultar a Convenção e Regulamento Interno do condomínio para conferir como proceder.

Se o condomínio não possui regras definidas sobre multas e advertências, é importante que o assunto seja abordado em uma reunião de assembleia para aprovar uma nova regulamentação. Ainda, se as penalidades para o problema em questão não estiverem previstas nas leis condominiais, cabe ao síndico conferir se a situação pode ser considerada uma perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores. O bom senso é sempre fundamental na hora de advertir ou multar condôminos.

Vale lembrar que todas as multas de condomínio devem ser embasadas em provas de que a infração foi realmente cometida. Se a denúncia for feita verbalmente por um vizinho e não há como comprovar que tal infração ocorreu, o relato não poderá ser considerado prova. Nessas situações, o síndico deve pedir que o morador incomodado relate a reclamação no livro de registros do condomínio.

Qual Deve ser o Valor da Multa?

A determinação do valor da multa é pautada pela gravidade da infração e a recorrência do comportamento. A Convenção e o Regimento Interno estabelecem esses valores, sendo a primeira multa de menor montante e aumentando proporcionalmente em caso de reincidência.

No entanto, o Código Civil, com seu Artigo 1.336, limita o valor da multa a cinco vezes o montante da taxa condominial, com exceção para condôminos antissociais, cujas multas podem chegar a dez vezes esse valor (Artigo 1.337).

A cobrança da multa é incorporada à taxa condominial, garantindo sua efetividade (atenção: se a Convenção do condomínio é antiga e ainda se baseia em Unidade Real de Valor (URV), ao salário mínimo ou outras medidas de valores, o síndico deve realizar uma reunião de assembleia para alterar e atualizar o documento).

Como a Multa Chega Até o Condômino?

Antes da multa de condomínio chegar à unidade do condômino contraventor, é aconselhável encaminhar uma notificação. Mas não há necessidade de isso ser feito pessoalmente, o aviso pode entregue impresso através de correspondência ou via mensagem através do aplicativo do condomínio. Se o condomínio conta com administradora, a notificação pode ser enviada pela empresa.

Essa notificação deve trazer detalhes sobre a infração e dados de como ela fere o Regimento Interno do condomínio. Após a entrega da notificação, é indicado que o síndico ofereça direito de defesa ao infrator.

É Possível Recorrer?

Caso o morador receba uma multa de condomínio que considere abusiva ou injusta, ele tem o direito de recorrer. Nesses casos, o primeiro passo é consultar o Regimento Interno e conferir se a multa está de acordo com as normas estipuladas.

Nem todos os Regulamentos Internos reconhecem a possibilidade de direito de defesa, mas o ato geralmente é oferecido pelo condomínio. Após receber a notificação, o morador pode entrar em contato com o síndico pessoalmente ou através de uma carta para recorrer multa de condomínio. O direito de defesa deve ser realizado em reunião de assembleia, na presença dos demais condôminos.

Se não for oferecida essa oportunidade de defesa, o morador tem o direito de buscar uma solução junto ao Poder Judiciário. Dependendo do caso, a Justiça pode considerar a multa arbitrária e anular a cobrança.

O Que Acontece Se o Morador Não Pagar a Multa de Condomínio?

A inadimplência da multa pode resultar em cobrança judicial, incluindo negativação do nome do condômino e leilão do imóvel.

A aplicação de advertências e multas em condomínios é um tema sensível que exige discernimento e conformidade com as normas vigentes. Sempre haja de acordo com o Código Civil, o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio para equilibrar a ordem com a preservação dos direitos dos condôminos.