Os erros que podem pôr uma Assembleia em risco

As Assembleias Condominiais são de extrema importância para todos envolvidos em um condomínio. Nelas são decididas as ações que afetarão a vida cotidiana dos condôminos, por isso a importância da participação de todos. Temas como vagas de garagem, eleição de síndico, prestação de contas, obras que serão realizadas, dentre outros assuntos corriqueiros, impactam diretamente a vida dos moradores e até mesmo o rateios das despesas.

A Lei sempre estabeleceu critérios e regras que, se não obedecidos, podem ensejar a anulação da Assembleia. A ação anulatória de Assembleia Condominial é a ação que tem como objetivo anular uma reunião que transgrediu as normas.

O que diz a Lei sobre o tema

• Um erro recorrente em muitos condomínios é a votação por condômino inadimplente, fato que o Código Civil em seu art. 1.335, inciso III, é autoexplicativo:

Art. 1.335. São direitos do condômino: III – votar nas deliberações da Assembleia e delas participar, estando quite. 

Ao final da redação do inciso III lê-se “estando quite”. Isso significa que condôminos inadimplentes não só não podem participar das Assembleias, como também estão fora das decisões nelas tomadas. Ou seja, do contrário a mesma é passível de impugnação e anulação.

• Outro fato que contribui para uma anulação de Assembleia é não obedecer ao quórum necessário.

Quem pode solicitar o cancelamento de uma Assembleia?

Estando provada a falha da Assembleia, qualquer condômino poderá requerer o pedido de anulação, judicialmente. Vale salientar a importância de se obedecer a Legislação vigente e a Convenção. De outro modo, o condomínio poderá sofrer sanções e, muitas vezes, o síndico também responderá.

Jurisprudência do tema

Abaixo alguns julgados recentes de 2018 TJSP, declarando a anulação de Assembleia:

APELAÇÃO –  ANULATÓRIA –  DELIBERAÇÃO DE ASSEMBLEIA EM CONDOMÍNIO –  DANO MORAL –  Pretensão à anulação da assembleia geral extraordinária realizada em 14/03/14 exclusivamente no que tange à colocação de grade para separação das vagas de garagem de nºs 4 e 5, de titularidade do proprietário da unidade 13 e da autora, respectivamente –  Deliberação dirigida exclusivamente à autora, após reclamação dos moradores da unidade 13 de que seu veículo apresentava riscos constantemente – Tutela antecipada deferida –  Anulação dessa deliberação decretada – DANO MORAL –  Configuração –  Situação que causou transtornos e constrangimentos à parte autora a única atingida pela medida no condomínio – Verba devida –  Fixação em R$ 8.000,00 –  Razoabilidade e proporcionalidade – Procedência em primeiro grau – Recurso do réu desprovido. (TJSP – Acórdão Apelação  1008259-19.2014.8.26.0602, Relator(a): Des. Claudio Hamilton, data de julgamento: 21/11/2018, data de publicação: 21/11/2018, 25ª Câmara de Direito Privado).

APELAÇÃO –  AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C.C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER –  SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –  ASSEMBLEIA QUE DELIBEROU SOBRE PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL POR PRAZO INFERIOR A DOZE MESES –  DELIBERAÇÃO QUE IMPLICA NA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÌNIO QUE NÃO ESTABELECE LIMITAÇÕES À LOCAÇÃO –  NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO QUORUM QUALIFICADO PREVISTO NO ARTIGO 1.351, DO CÓDIGO CIVIL – MAIORIA QUALIFICADA NÃO OBSERVADA –  NULIDADE DA ASSEMBLEIA –  SENTENÇA MANTIDA –  NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL –  RECURSO DESPROVIDO. (TJSP – Acórdão Apelação  1021565-70.2018.8.26.0002, Relator(a): Des. Cesar Luiz de Almeida, data de julgamento: 09/12/2018, data de publicação: 09/12/2018, 28ª Câmara de Direito Privado).

Evitando impugnação de Assembleia

• A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia pois, para serem votados, os assuntos devem estar explícitos. Por exemplo, se a convocação se refere a “Assuntos Gerais”, somente estes podem ser discutidos e temas que não estejam pautados não poderão ser votados;
• Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia;
• Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião;
• Discutir e relatar em Ata toda a pauta da Assembleia em itens e por ordem de assuntos;
• É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a Assembleia pode perder a validade;
• Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes. Deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na Assembleia, conforme disposto no Código Civil;
• Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da Assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, desde a convocação, que serão discutidas questões financeiras em uma Assembleia – lembre-se: jamais trate de assuntos financeiros em Assuntos Gerais;
• O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade;
• Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.

Diante da jurisprudência apresentada, reafirma-se a possibilidade concreta de anulação de Assembleias. Desse modo, todos os envolvidos devem agir com cautela para não incorrerem em algum vício que poderá vir a ser discutido judicialmente.