Descubra como conduzir obras com eficiência e, o mais importante, segurança jurídica
Promover reformas em áreas comuns do condomínio é uma responsabilidade que vai além da simples execução de obras. Envolve planejamento, conhecimento técnico, atenção à legislação e, sobretudo, uma postura ética e transparente diante dos condôminos.
De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, é dever do síndico preservar a integridade das áreas comuns, o que inclui executar manutenções e melhorias sempre que necessário. No entanto, erros de condução, falta de documentação ou decisões mal fundamentadas podem gerar consequências sérias, desde conflitos internos até responsabilização civil ou criminal do síndico. Por isso, a melhor forma de proteger a si mesmo e ao condomínio é atuando com diligência e respaldo técnico em cada etapa da obra.
1. Orçamentos: o ponto de partida para uma gestão transparente
Antes de qualquer contratação, o ideal é solicitar pelo menos três orçamentos formais de empresas ou profissionais distintos. Essa prática simples, mas essencial, facilita a análise de custo-benefício e ainda evita suspeitas de favorecimento indevido ou superfaturamento.
Os orçamentos devem ser completos e tecnicamente detalhados, incluindo:
- Escopo claro dos serviços a serem contratados;
- Valores unitários e totais discriminados por item ou etapa;
- Cronograma de execução;
- Condições de pagamento;
- Garantias oferecidas;
- Nome e registro do responsável técnico.
Essa documentação será importante durante a prestação de contas e em eventuais fiscalizações ou auditorias.
2. Contratação profissional: segurança jurídica e responsabilidade técnica
Após a escolha do orçamento mais adequado, a contratação deve ser feita exclusivamente com empresas legalmente constituídas e que estejam devidamente registradas nos conselhos de classe correspondentes — como o CREA (para engenheiros) ou o CAU (para arquitetos e urbanistas).
É fundamental exigir a emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), documentos que formalizam a vinculação do profissional habilitado à execução do serviço. Esses registros não são meras formalidades, eles garantem respaldo técnico, estabelecem a responsabilidade do profissional perante o projeto e oferecem ao condomínio maior segurança em caso de eventuais problemas futuros.
A ausência desses documentos pode invalidar o contrato firmado e, pior, transferir integralmente ao síndico a responsabilidade por falhas técnicas ou acidentes ocorridos durante ou após a obra.
3. Laudo técnico: prevenção é a chave para evitar problemas futuros
Quando a obra envolve alteração da estrutura do prédio, intervenções em sistemas elétricos, hidráulicos, de gás ou qualquer modificação que impacte fachadas e áreas sensíveis, é altamente recomendável — e, em muitos casos, obrigatório — solicitar um laudo técnico prévio elaborado por profissional habilitado.
Esse laudo funciona como uma avaliação preventiva, apontando riscos, condições atuais e necessidades específicas da edificação antes do início da intervenção. Ele deve acompanhar o projeto executivo e ser arquivado como documentação oficial do condomínio.
Além de reforçar a segurança da obra, o laudo serve como prova técnica em caso de futuras disputas judiciais ou alegações de negligência. Também vale lembrar que, de acordo com o artigo 1.341 do Código Civil, obras que impliquem alteração da estrutura ou da destinação das áreas comuns devem ser aprovadas em assembleia, com o quórum exigido por lei.
4. Comissão de obras: compartilhando responsabilidades com transparência
Uma forma eficiente de tornar o processo mais participativo e legítimo é a criação de uma comissão de acompanhamento de obras, composta por condôminos voluntários (geralmente entre três e cinco membros). Essa comissão não substitui a responsabilidade do síndico, mas funciona como um suporte importante na tomada de decisões, fiscalização do cronograma e mediação de possíveis dúvidas dos moradores.
Ao atuar em conjunto com essa comissão e documentar as deliberações, o síndico fortalece a governança condominial, reduz conflitos e dá mais credibilidade à condução da obra. A atuação colaborativa também contribui para reduzir o risco de judicialização por parte de condôminos insatisfeitos.
5. Boas práticas de gestão: proteger o condomínio e o próprio síndico
Atuar como um gestor estratégico e representante legal do condomínio exige não apenas conhecimento técnico e jurídico, mas também postura preventiva e habilidade na comunicação com os condôminos.
Entre as boas práticas recomendadas, destacam-se:
- Registrar todas as etapas do processo em atas e documentos;
- Manter comunicação clara e periódica com os moradores;
- Arquivar contratos, orçamentos, laudos e registros técnicos;
- Prestar contas detalhadamente ao final da obra;
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Consultar assessoria jurídica ou técnica sempre que necessário.
Ao seguir essas condutas, o síndico não apenas evita riscos, mas também promove um ambiente de confiança, transparência e valorização do patrimônio coletivo. Reformar é preciso, mas reformar com responsabilidade é indispensável.