Confira o que dizem os diferentes tribunais brasileiros sobre a proibição das locações por curta temporada
O crescimento das plataformas de locação por curta temporada, como o Airbnb, trouxe um novo desafio para a gestão condominial no Brasil. Síndicos e administradoras passaram a lidar com uma realidade que não era comum há alguns anos: unidades residenciais sendo alugadas por períodos curtos para hóspedes que não fazem parte da rotina do condomínio.
Embora muitos condomínios já tenham buscado regulamentar ou até proibir essa prática, o tema ainda gera intensa discussão no Judiciário. Tribunais de diferentes estados têm adotado interpretações variadas sobre o assunto, especialmente no que diz respeito à possibilidade de o condomínio vetar esse tipo de locação. Diante desse cenário, é fundamental que os síndicos compreendam os principais pontos do debate jurídico e saibam como agir na administração do condomínio.
JURISPRUDÊNCIA
Nos últimos anos, diversos tribunais brasileiros passaram a admitir que condomínios possam restringir ou proibir o aluguel de unidades por curta temporada. No entanto, ainda não existe uma posição totalmente consolidada sobre quais condições são necessárias para que essa restrição seja válida.
Uma das principais dúvidas é se a simples previsão de uso exclusivamente residencial das unidades já seria suficiente para impedir locações por aplicativos ou se é indispensável que a convenção do condomínio traga uma proibição expressa dessa prática.
Em alguns julgados, os tribunais entenderam que a locação por curta temporada pode representar uma forma de exploração econômica do imóvel, semelhante a uma atividade comercial, o que seria incompatível com edifícios destinados apenas ao uso residencial. Nesse entendimento da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará (TJ-CE), o condomínio poderia impedir esse tipo de utilização para preservar a natureza do empreendimento.
Por outro lado, há decisões que defendem que o aluguel por curta temporada não altera necessariamente a destinação residencial da unidade. Esse posicionamento foi adotado pela 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJ-PE) e também pela 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Amazonas (TJ-AM). Nesses casos, os magistrados consideram que o proprietário continua exercendo seu direito de uso e fruição do imóvel, e que a restrição somente seria válida se estivesse prevista de forma clara na convenção condominial.
Já no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS), a 19ª Câmara Cível manteve a decisão que impediu o anúncio de uma unidade em plataformas de locação por curta duração, mesmo sem proibição expressa na convenção, em um caso envolvendo um imóvel localizado em um conjunto de salas comerciais.
Outro ponto relevante do debate é a natureza jurídica desse tipo de locação. Muitos julgados tratam a hospedagem mediada por aplicativos como um contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato. Essa interpretação também contribui para a divergência nas decisões judiciais.
Além disso, o tema frequentemente se desdobra em outras disputas judiciais envolvendo o funcionamento dos condomínios. Há processos que questionam a validade de assembleias que aprovaram restrições à locação, discutindo aspectos como quórum necessário, convocação dos condôminos e representação por procuração.
Esse tipo de controvérsia tem sido observado em diversos julgamentos, inclusive no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), especialmente em casos analisados pela 35ª Câmara de Direito Privado. Proprietários chegaram a buscar indenização por lucros cessantes quando foram impedidos de realizar locações por curta temporada.
Diante da multiplicidade de decisões, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) passou a ser chamado a esclarecer o tema. O tribunal já analisou casos relacionados à locação por aplicativos, mas as decisões anteriores não foram suficientes para estabelecer uma orientação clara e uniforme, o que contribuiu para a atual dispersão de entendimentos entre os tribunais estaduais.
Por esse motivo, novos julgamentos vêm sendo aguardados com grande expectativa, pois poderão trazer maior segurança jurídica tanto para os condomínios quanto para os proprietários. Uma das medidas mais importantes é garantir que a convenção condominial esteja atualizada e trate do tema de forma clara, definindo se esse tipo de locação será permitido, regulamentado ou proibido. Quando necessário, a alteração das regras deve ocorrer por meio de assembleia e respeitando o quórum previsto em lei.
Mais do que nunca, em um cenário jurídico ainda em evolução, informação e planejamento são fundamentais para evitar conflitos e garantir uma gestão condominial eficiente.