Seus 4 níveis e as respectivas punições ao condômino
É fato que o condômino tem o direito de fazer suas solicitações, reclamações e até mesmo exigências junto à administração do condomínio. No entanto, deve-se sempre considerar o mútuo dever de respeito e razoabilidade, sob pena de caracterização de abuso de direito quando verifica-se um excesso, este passível de diferentes formas de reprimenda e punição conforme gravidade e intensidade.
É evidente que aquele que assume uma função de administração junto ao condomínio deve estar minimamente preparado para saber driblar os “chatos de plantão”, com suas manias e temperamentos, mas que encontram-se dentro da linha limítrofe do respeito.
Assim, nesta matéria serão abordados os excessos praticados, ou seja, aquilo que ultrapassa a normalidade e deve sofrer uma resposta proporcional à ofensa. Para tanto, será analisado o abuso de direito de reclamação por parte do condômino em quatro níveis, de acordo com a gravidade da atuação, bem como as medidas que podem ser tomadas como punição:
1º) ABUSO DE DIREITO PURO E SIMPLES: Neste primeiro nível o condômino interpela o síndico com insistência perturbadora, desrespeitosa e grosseira, fazendo-lhe exigências inoportunas, mas ainda sem acusações graves. Dá-se por temperamento, estado de ânimo alterado, problemas psicológicos, neuroses e outros, trazendo um certo desgosto ao exercício da função de síndico. Tal situação está prevista no art. 187 do Código Civil que dispõe: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.
Aqui, havendo excesso em menor gravidade, poderá o síndico, além de advertir o condômino, estabelecer restrições ao canal de comunicação entre ambos. Pode, a título de exemplo, determinar que daquele momento em diante somente atenderá aquele condômino mediante relatos no livro de ocorrência, ou por e-mail, de forma que ao mesmo tempo em que se evita o contato físico, se constitui prova escrita do abuso.
2º) PERTURBAÇÃO DA TRANQUILIDADE: Neste segundo nível, o condômino atua da mesma forma, mas com a intenção manifesta de prejudicar o síndico e tirar-lhe a tranquilidade, seja por motivos egoístas ou reprováveis, chamando-o de incompetente, preguiçoso e outros adjetivos, exigir-lhe seguidas prestações de contas e esclarecimentos desnecessários. Aqui verifica-se a figura do assédio moral, tão utilizado no direito do trabalho.
Neste caso, estar-se-ia diante de uma contravenção penal, prevista no art. 65 da lei de contravenções penais: Art. 65 – Molestar alguém ou perturbar-lhe a tranquilidade, por acinte ou por motivo reprovável: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 2 (dois) meses, ou multa.
Além dos mecanismos administrativos acima indicados, poderá o síndico promover um registro de ocorrência perante a delegacia de polícia civil, o que gerará um termo circunstanciado e o prosseguimento junto ao Juizado Especial Criminal competente.
3°) CRIMES CONTRA A HONRA: Neste nível intensifica-se ainda mais o excesso, de forma que acusações ou ofensas são levantadas contra o síndico atingindo sua honra de forma criminosa. Alegações como “de que estaria levando um por fora”, “desviando dinheiro do condomínio”, ou usando termos “ladrão”, “safado” e outros análogos. Neste caso, constituindo em crimes contra a honra, deve o síndico, ao invés de fazer um simples registro de ocorrência, ingressar diretamente com uma ação (queixa crime) contra o ofensor, bem como ingressar com ação de indenização por danos morais, solicitando a respectiva indenização.
4°) AMEAÇA E RISCO DE INTEGRIDADE FÍSICA: Neste último nível verifica-se o ápice da intransigência. O condômino ameaça com dizeres como “a tua batata esta assando” ou mesmo agressão física já consumada. Neste caso, deve o síndico promover uma representação perante a delegacia de polícia pelo crime de ameaça e também poderá requerer ao juiz criminal uma medida cautelar de proibição de aproximação, prevista no art. 319, III do Código de processo penal: “proibição de manter contato com pessoa determinada quando, por circunstâncias relacionadas ao fato, deva o indiciado ou acusado dela permanecer distante”.
Por fim, é importante que haja respeito mútuo entre administração e condôminos, e que de forma alguma o síndico permita estes excessos praticados, devendo tomar as providências que se fizerem necessárias em defesa de sua honra e seu trabalho!