Direito Civil
1 - Quando o novo Código
Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/ 64
diante da aprovação do novo Código Civil?
O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou
em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante
que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio
foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais
foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo
Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em
vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária,
instituto que não foi abrangido pela nova lei
2 - O novo Código Civil impõe a atualização
da Convenção do Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção
do Condomínio para que haja uma harmonização com o
novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução
ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente
para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03
continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições
de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova
lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se
ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência
particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia,
a conveniência de se efetuar a modificação deverá
ser analisada caso a caso.
3 - O que é a Convenção do Condomínio, isto
é, qual é a sua natureza jurídica?
A convenção do condomínio tem caráter estatutário
ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”.
Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não
só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem
nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo
Código Civil). O registro da convenção no Registro
de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida
perante terceiros, já que “a convenção de condomínio
aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular
as relações entre os seus condôminos”, como afirmado
pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
4 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio
e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A Convenção do Condomínio difere do Regimento
Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete
à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio
e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento
Interno tem por objetivo reger apenas convivência
entre os condôminos. Por tais características, quando
surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do
Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha
tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial
é o instrumento que constitui a compropriedade; o
regulamento interno disciplina a vida social e não
o direito real que o título constitutivo outorga,
o que conduz à certeza de que, no confronto entre
dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca
do uso de garagem, vale o que consta da convenção
registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º,
da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP - 3ª Câm.
de Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des.
Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.)
5 - A multa de 2% prevista pelo novo Código
Civil é obrigatória?
A redução da multa moratória para o patamar
de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, §
1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos
os condomínios, independentemente destes terem constituição
anterior ou posterior à data mencionada. Contudo,
é certo que a redução da multa não alcança débitos
vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência.
Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo
Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória
para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública
e como tal, de observância obrigatória. Não se pode
sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem
percentual superior aos 2% do novo Código seriam um
direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade,
a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no
caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código
Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória
(2%) para todos os débitos condominiais vencidos a
partir de 11/01/03.
6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência,
pode o condomínio implantar o sistema de desconto
pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”,
conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo
em vista predominar o entendimento, na doutrina e
na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla
da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória,
mascarada, acima do limite permitido (superior ao
limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo
Código Civil).
7 - Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser
aumentados para compensar a redução da multa moratória
para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil
diz que o condômino devedor ficará “... sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos,
os de um por cento ao mês...”. O
entendimento predominante a respeito do assunto é
que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil,
os juros convencionais moratórios continuam limitados
à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada
do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código
Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e
1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Exemplifica
tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito
Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente
pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal
(www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os condomínios
edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem
taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais
num percentual que vise compensar a redução da multa
moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336,
§ 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem
taxa de juros inferior a 1% ao mês.
8 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?
As despesas ordinárias são de responsabilidade
do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade
do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
9 - Qual a finalidade do fundo de reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis
e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais.
Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos,
nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua
unidade autônoma.
10 - O locatário (inquilino) deve contribuir para
o fundo de reserva?
O locatário deve contribuir na reposição
do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido
com despesas ordinárias, durante o período da locação.
Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação
será considerada despesa extraordinária e, portanto,
paga pelo condômino-locador.
11 - O boleto de condomínio pode ser protestado?
Não. O boleto de condomínio não se enquadra
no rol dos títulos executivos extrajudiciais constante
no art. 585 do Código de Processo Civil, sendo documento
produzido unilateralmente pelo credor, sem forma definida
e especificada por lei, razão pela qual os Tabelionatos
de Protesto não o aceitam para a prática do ato. Entende-se,
ainda, que o protesto do boleto condominial caracterizaria
hipótese de desrespeito ao devido processo legal para
a recuperação dos créditos dos condomínios, eis que
sua certeza e liquidez seriam decorrentes do trâmite
de uma ação de cobrança, nos moldes do previsto no
art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil, podendo
assim, ensejar condenação do condomínio em danos morais.
12 - É possível negativar os inadimplentes do condomínio
no SPC?
Ainda que seja possível negativar débitos condominiais
junto ao SPC, que é um banco de dados gerido por entidades
particulares (associações comerciais), o SECOVI-SP
não recomenda a adoção de tal postura, em razão do
boleto das despesas de condomínio não se revestir
dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais,
a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts.
586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo
Civil). Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada,
o condomínio se sujeitará a responder por eventuais
danos morais causados. O Poder Judiciário poderá,
ainda, responsabilizar a empresa administradora conjuntamente
com o condomínio pelo pagamento da indenização por
danos morais.
13 - O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa
o pagamento da cota?
O novo Código Civil determina a aplicação de: - multa
moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios
de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção
do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização
monetária conforme índice previsto na Convenção, e
na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário
Estadual (tabela prática para atualização monetária
dos débitos judiciais).
14 - É possível tornar automática a multa para o condômino
reiteradamente inadimplente?
Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o
valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra
reiteradamente seus deveres é possível, desde que
tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada
por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes
(art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção
que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.
15 - O anti-social pode ser expulso?
Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código
Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária
correspondente até o décuplo da contribuição condominial
como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino
anti-social encontra óbice no direito de propriedade,
que tem a natureza de garantia constitucional (art.
5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal).
16 - É possível que o número do apartamento
do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo
financeiro do condomínio?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos,
seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio
ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos
pontuais têm direito de saber quais e quantos são
os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício
regular de direito por parte dos condôminos, bem como
de um dever do síndico possui de prestar contas à
comunidade condominial.
17 - O condômino devedor pode alegar o benefício do
bem de família em seu favor, numa ação de cobrança
promovida pelo condomínio?
Não. O benefício do bem de família não é estendido
aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais,
por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90,
posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida
em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: Art.
3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo
de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista
ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV –
para cobrança de impostos, predial ou territorial,
taxas e contribuições devidas em função do imóvel
familiar”.
18 - O condômino aposentado tem o direito
de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais
condôminos?
Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial
em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma
liberalidade que deve ser decidida pela assembléia
geral de condôminos. Muita confusão se faz a este
respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99,
que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias
de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e
ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus
débitos” (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas
das empresas concessionárias hipótese que, obviamente,
não é a dos condomínios edilícios.
19 - Titulares de lotes em loteamentos fechados
são obrigados a contribuir com o rateio das despesas
comuns?
Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente,
não serem condomínios, desde que realmente existam
serviços desempenhados em benefício da comunidade,
tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento,
haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os
lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento
injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade:
CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO -
COBRANÇA - DESPESA COMUM - RATEIO - NECESSIDADE -
CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados
ao loteamento tem obrigação de participar do rateio
das despesas comuns. (2° TACivilSP - Ap. s/ Rev. 878.573-00/8
- 3ª Câm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J. 15.2.2005).
20 - Quem é o responsável pelo pagamento dos
débitos condominiais de unidade financiada, retomada
pelo banco?
Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que
evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio,
o banco responde pelos débitos incidentes sobre a
unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores
à data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo,
oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO.
DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade
condominial responde pelos encargos existentes junto
ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...)
(STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro
- 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p.
174).
21 - O síndico do condomínio pode impedir
que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?
Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts.
1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil,
e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo
diploma, nenhuma outra que importe em privação de
direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção
ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será
lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo
das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais,
a imposição de restrições como a aludida pode ser
interpretada como cerceamento do direito de propriedade
e prática do crime de exercício arbitrário das próprias
razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve
ser evitado.
22 - É possível efetuar o pagamento do rateio
mensal por meio de depósito na conta do condomínio?
Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos
no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das
despesas condominiais da forma costumeira, no dia
e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a
praxe condominial, que usualmente é o pagamento por
meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado
o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência)
ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção
monetária incidentes pelo descumprimento do dia do
vencimento da obrigação e lançamento do número da
unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos
do art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil.
23 - Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança
de cotas em atraso?
A partir do momento em que se descumpre a data de
vencimento fixado para o pagamento das contribuições
condominiais a ação de cobrança pode ser proposta.
Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o
decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver
a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale
lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional
para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio,
nos termos do art. 205 do novo Código Civil.
24 - O condomínio é obrigado a adotar o método
contábil para controlar suas contas? O condomínio
deve contratar contador para tanto?
Ainda que haja necessidade de um controle dos valores
arrecadados e administrados em nome dos condôminos,
e sua posterior divulgação, através da via escrita
e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII,
do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção
do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação
de um contador para efetuar tal atividade, que poderá
ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro
por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa
prestadora de serviços especializada na administração
condominial.
25 - Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art.
22, § 1°, “g”, da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre
a obrigatoriedade do síndico manter os documentos
condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar
que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança,
pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos,
é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil).
Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas,
fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida
na parte final deste manual.
26 - Quantas assembléias deverão ser realizadas
anualmente?
Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá,
anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará
da discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação
de contas; - previsão orçamentária; - eventualmente:
eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno.
Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas
quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento
do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.
27 - A quem compete convocar as assembléias condominiais?
As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico
ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350
§ 1º e 1.355 do novo Código Civil).
28 - As assembléias podem ser realizadas sem a convocação
antecipada de todos os condôminos?
O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória
e imprescindível a convocação de todos os condôminos,
na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio,
sob pena de nulidade do ato.
29 - É obrigatório o reconhecimento de firma
para o uso das procurações?
O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que
a necessidade do reconhecimento de firma dependerá
de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio,
só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente
a Convenção do Condomínio.
30 - O síndico, membros do conselho fiscal
e empregados do condomínio podem receber procurações
para votarem em assembléia?
Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se
de medida salutar proibir, através de cláusula expressa
na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.
31 - Quem pode dar e receber procuração?
Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante
(mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade
civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como
diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas
as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante
instrumento particular, que valerá desde que tenha
a assinatura do outorgante”. Da mesma forma, para
receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário),
a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção,
que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor
de dezoito anos não emancipado ser procurador, como
estabelece o art. 666 do novo Código Civil.
32 - Pelo simples decurso do tempo a procuração
perde a validade?
A procuração é o instrumento do contrato de mandato.
Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo
certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste
particular, o novo Código Civil relaciona no art.
682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre
as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV):
“Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou
pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma
das partes; III - pela mudança de estado que inabilite
o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário
para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela
conclusão do negócio”.
33 - As atas das assembléias precisam ser
registradas?
O novo Código Civil não obriga o registro das atas
de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos.
No entanto, é recomendável registrálas, pois torna
a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição
do livro de ata no caso de extravio.
34 - Pode haver votação secreta, na assembléia
de condomínio?
É vedada a votação secreta por dois motivos: a - Em
razão da contagem dos votos ter como base a fração
ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição
contrária da Convenção do Condomínio; b - Pela possibilidade
de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.
35 - O condômino inadimplente tem direito a voto nas
assembléias?
Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente
veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias
gerais de condôminos.
36 - O síndico pode votar nas assembléias condominiais?
Se o síndico for condômino poderá discutir e votar
todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo
aquelas relacionadas às suas contas e administração,
se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário,
o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto
colocado em pauta.
37 - Na defesa dos interesses comuns, o síndico
necessita de prévia aprovação assemblear para propor
a ação judicial cabível?
Não. A possibilidade de o síndico propor as ações
no resguardo dos interesses comuns decorre do direto
dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código
Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo
Civil, não carecendo de autorização da assembléia
para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado
seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos –
Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na
defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa
conferência de poderes em assembléia – Insurgência
contra decisão que faz extinguir o processo por falha
de representação do condomínio-autor, nos termos do
art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI
n° 1.416-4/6 “ Guarujá “ 1ª Câm. Dir. Priv. “ Des.
Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).
38 - Pode caracterizar a prática de algum delito a
atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa
assembléia de condomínio?
Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção
penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41,
qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta
inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de
15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento
de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se
de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade
ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público,
se o fato não constitui infração penal mais grave:
Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis)
meses, ou multa”.
39 - O inquilino é condômino?
Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código
Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles
que, apesar de tecnicamente não serem proprietários,
forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade
imobiliária (promitentes compradores, cessionários,
promitentes cessionários).
40 - O inquilino pode participar e votar na
assembléia?
O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o
inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia,
tal como permitia a legislação anterior em relação
a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente
poderá participar e votar como mandatário do locador,
mediante apresentação de procuração.
41 - O inquilino pode participar
do Conselho?
Sim. O novo Código Civil faculta a criação do Conselho
Fiscal composto de três membros, com mandato não superior
a dois anos, eleitos em assembléia, não se exigindo
que sejam condôminos, com a competência específica
de análise das contas do síndico.
42 - Os membros do conselho são remunerados?
Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se
gratuito o mandato dos membros do conselho.
43 - Como se dá a destituição dos conselheiros?
Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia
geral especialmente convocada, que preencha o votação
prevista na Convenção a respeito e no silêncio desta,
em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda
convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art.
1.353 do novo Código Civil).
44 - O cônjuge do condômino eleito síndico
pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente tal situação, pois se presume
que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se
sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação
de incompatibilidade que deve ser evitada.
45 - Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo
ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
46 - Quais são as atribuições do conselho?
O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho
fiscal terá a competência de dar parecer a respeito
das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente,
há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções
específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder
criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive
o consultivo).
47 - O síndico pode ser destituído?
Sim. A destituição do síndico depende de assembléia
especialmente convocada, em que a maioria absoluta
(50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote
favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código
Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos
seguintes fundamentos: - prática de irregularidades;
- falta de prestação de contas; - atos de má gestão
(não administrar convenientemente o condomínio).
48 - Quando o mandato do síndico é interrompido
abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição),
existirá a figura do mandato tampão ou complementar?
O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado
na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar
o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art.
1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato
tampão ou complementar depende de expressa previsão
e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta
for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá
ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo
de mandato do síndico depende de regular modificação
da Convenção do Condomínio, isto é, realização de
assembléia, especialmente convocada, em que se obtenha
a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos
(art. 1.351 do novo Código Civil).
49 - O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção
do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção
do Condomínio é documento público e por conta disto,
seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando,
sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio
no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único,
do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n°
6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo
síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes.
Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente
que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada
um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento
do seu teor por todos.
50 - O novo Código Civil impede a reeleição do síndico:
Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece
qualquer limitação quanto à reeleição do síndico,
num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato,
ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no
máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas
reeleições. O que muitos confundem é que há um Projeto
de Lei de n° 6.960/02, em trâmite perante o Congresso
Nacional, de autoria do Deputado Federal Ricardo Fiúza,
que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinqüenta)
artigos do novo Código Civil, dentre os quais, o dispositivo
acima. Segundo tal proposta, passaria a existir limitação
quanto ao número de reeleições, de forma que seria
possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer,
projeto de lei não é lei, sendo imponderável dizer
se o mesmo será aprovado ou quando.
51 - A instalação de ar-condicionado é permitida?
Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário
que os seguintes itens sejam satisfeitos. a) Edificação
deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga
suplementar decorrente da instalação do equipamento
em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico
com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica.
b) Os locais de instalação desses aparelhos devem
ser padronizados de modo a não comprometer a estética
e segurança da edificação (resistência da estrutura)
ou sua fachada. c) Todos os dados e informações devem
ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente
convocada para este fim. É conveniente que o condomínio,
através de assembléia geral, discipline a instalação
desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais
vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a
pleiteiam.
52 - O envidraçamento da varanda, colocação
de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?
Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento
da varanda quando se demonstra que essa alteração
não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão
(cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado
em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção
ou telas.
53 - Pode um condômino trocar a porta de entrada ou
a estética do hall de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor
dependerá da concordância e autorização de todos os
condôminos residentes no andar.
54 - A pintura ou lavagem da fachada deve
ser feita de quanto em quanto tempo?
O assunto é de interesse local, sendo regido pela
legislação municipal. Como exemplo, no Município de
São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada
pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza
(pintura ou lavagem) a cada 5 (cinco) anos.
55 - Quem responde por vazamentos ocorridos
nos ramais e colunas do edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade
do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo.
Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna
ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é
do condomínio.
56 - Como o síndico deve proceder quando o vazamento
tiver origem em áreas de uso comum?
O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de
responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários
advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado
ajuizar contra o condomínio.
57 - O condomínio responde por furto ou danos
ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos
furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para
o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade
civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação
sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo
causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites
do condomínio); b-Existência de causa excludente de
responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou
de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação
se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita
e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio
(empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio
diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo,
prevendo expressamente a responsabilização do condomínio,
ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;
e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança
existente no condomínio. Quanto maior for a segurança
fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos
condôminos e conseqüentemente, maior será o dever
de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio
não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas
portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade,
devendo cada condômino vitimado arcar com o preço
do seu prejuízo.
58 - De quem é a responsabilidade na ocorrência de
furto cometido pelo empregado do condomínio?
A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre
que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do
síndico ou dos empregados.
59 - O condomínio responde por furtos ocorridos
no interior de um dos apartamentos?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior
das unidades autônomas se houver concreta participação,
direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois
a administração é exercida em relação às partes comuns
e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
60 - Quem responde pela queda de objetos dos
apartamentos, causando danos a terceiros?
Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele
que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano
proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas
em lugar indevido”. Assim, se for possível a identificação,
será do condômino causador da queda a responsabilidade
civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível
a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade
civil será do condomínio.
61 - O condomínio que possui garagem coletiva
com o número de vagas inferior ao dos apartamentos
pode excluir do uso os locatários e visitantes?
Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno
dar a disciplina da forma de utilização da garagem
coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto
cada condômino possui de direito sobre a área.
62 - Para o condômino alugar a vaga da garagem
o que é preciso?
O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar
a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que
respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos
e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial
pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará
ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente
exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios
condôminos, tanto mais num momento que a falta de
segurança é tema dos mais relevantes na sociedade
brasileira.
63 - Para o condômino vender a vaga da garagem
o que é preciso?
A venda da parte acessória a estranho é possível se
facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio
ou na convenção e desde que não haja oposição da assembléia
geral dos condôminos, obedecendose sempre a ordem
de preferência do condômino ao estranho.
64 - Quando o condômino deixa o carro na garagem do
condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com
o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel,
o condomínio fica responsável pelo prejuízo?
Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação
de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável
por ato danoso do vigia ou do garagista.
65 - A falta de conservação do imóvel pode redundar
na obrigação do condômino negligente indenizar seus
vizinhos ou o próprio condomínio?
Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280
e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono
de edifício ou construção responde pelos danos que
resultarem de sua ruína, se esta provier de falta
de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...)
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito
a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou
a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que
lhe preste caução pelo dano iminente. (...) Art. 1.336.
São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes
a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade
e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
66 - Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade
de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio
edilício?
Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa.
A locação das unidades para diferentes inquilinos
acarretará a obrigação destes pagarem as despesas
comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador,
nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei
do Inquilinato).
67- Pode o condômino dar em garantia uma área
comum?
Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda
expressamente que as partes comuns sejam alienadas
ou gravadas em separado.
68 - As frações ideais no condomínio edilício
podem sofrer modificação? Como?
A alteração das frações ideais é juridicamente possível,
mas depende da aprovação da totalidade dos votos do
condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás,
não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto
a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes
áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é
revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art.
1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada
pela Lei n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária
caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada
em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição
do condomínio”. Além do consenso unânime, se faz necessário
recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte,
alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição,
Especificação e Convenção do Condomínio, bem como
as matrículas de cada uma das unidades autônomas),
o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa,
é de custo considerável.
69 - Pode ser construído um novo andar num condomínio
edilício?
Será possível a construção se previamente
autorizada pela totalidade dos votos do condomínio
(unanimidade dos condôminos), em assembléia geral,
com a conseqüente alteração da documentação imobiliária,
bem como se permitida pela legislação municipal aplicável.
Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil:
“A construção de outro pavimento, ou, no solo comum,
de outro edifício, destinado a conter novas unidades
imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade
dos condôminos”.
70 - Qual é a base legal para proibição do tabagismo
nas áreas comuns de um condomínio?
A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto
n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros
e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos
ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns
nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas
pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio
ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar
tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de
penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento
Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio
mensal na hipótese de reincidência, nos termos do
art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda
assim a infração perdurar, então só restará levar
a questão ao Poder Judiciário.
71 - O Regimento Interno pode estabelecer
horário de funcionamento de um condomínio comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento
e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade
democrática da massa condominial. O estabelecimento
de um horário de funcionamento é uma medida básica
de precaução, adotada pela maioria dos condomínios
comerciais, como reconhecido pela jurisprudência:
“O advogado que opta por adquirir escritório em prédio
comercial na região central da capital paulistana
assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido
pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez
própria da precaução contra a violência urbana, o
horário de fechamento do edifício – Inocorrência de
violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC
e 19 da Lei n° 4.592/64) – Improvimento” (TJSP – Ac.
n° 101.781- 4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani
– j. 25/07/00).
72 - O condomínio pode reter documento de identidade
de visitante que adentra nos seus limites?
Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68
(alterada pela Lei n° 9.453/97). A mencionada lei
estabelece, dentre outras coisas, que é proibido “reter
qualquer documento de identificação pessoal, ainda
que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma,
inclusive comprovante de quitação com o serviço militar,
título de eleitor, carteira profissional, certidão
de registro de nascimento, certidão de casamento,
comprovante de naturalização e carteira de identidade
de estrangeiro” (art. 1°). Porém, quando o documento
de identidade for indispensável para a entrada de
pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados
no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado
(art. 2°, § 2°).
73 - Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo
dos honorários da empresa administradora de condomínios?
Não. O assunto “honorários da empresa administradora
de condomínios” depende exclusivamente do previsto
no contrato de prestação de serviços entabulado entre
as partes (condomínio-administradora), inexistindo
norma que aborde a questão. Em outras palavras, o
tema é ponto de livre estipulação entre as partes,
dependente de expressa disposição contratual.
74 - A aquisição de gerador de energia elétrica
por um condomínio residencial configura que tipo de
despesa?
A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza
hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da
aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50%
+ 1 dos condôminos), em assembléia geral, nos termos
dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil.
Além disso, a instalação pretendida será uma despesa
extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo
único, “a”, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato),
devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos
eventuais locatários existentes.
75 - Como os condomínios devem receber os
oficiais de justiça?
O condomínio, através da sua administração e do seu
pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência
ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada
a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto
é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos
que procuram se furtar do cumprimento da lei. Nos
termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os
oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos
de exercer as atribuições relacionadas no art. 143
do mesmo diploma. Assim, desde que o oficial de justiça
se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições
perante o condomínio, o que se comprova pela verificação
da carteira funcional e do mandado judicial (documento
este que contém todas informações relevantes ao ato
em curso), não deverá ser apresentada qualquer resistência
à entrada do referido profissional, independentemente
do condômino visado estar ou não na respectiva unidade
autônoma.
76- Para os condomínios é obrigatória a instalação
de antena coletiva para a captação dos canais abertos
de televisão?
O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento
algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte,
salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo
dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos
condôminos, se for da vontade da maioria, discutir
o assunto na assembléia geral, para que se decida
por sua instalação ou não. Por fim, sabendo que a
despesa é classificada como útil (cf. art. 96, § 2°,
do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto
da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinqüenta
por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio
(cf. art. 1.341, II, do novo Código Civil).
77 - Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca
nas áreas comuns do condomínio?
Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos
mais próximos são os arts. 75, parágrafo único, e
80, ambos da Lei Federal n° 8.069/90 (Estatuto da
Criança e do Adolescente - ECA), que regem, respectivamente,
a necessidade das crianças menores de dez anos serem
acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão,
e a hipótese limitação de idade na exploração comercial
do jogo: “Art. 75. Toda criança ou adolescente terá
acesso às diversões e espetáculos públicos classificados
como adequados à sua faixa etária. Parágrafo único.
As crianças menores de dez anos somente poderão ingressar
e permanecer nos locais de apresentação ou exibição
quando acompanhadas dos pais ou responsável. (...)
Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que
explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere
ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize
apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que
não seja permitida a entrada e a permanência de crianças
e adolescentes no local, afixando aviso para orientação
do público”. Assim, competirá ao próprio condomínio
regular o tema, através do seu Regimento Interno.
78 - É obrigatória a contratação de salva-vidas para
o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?
Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal
que trate do tema. Tomando como exemplo o município
de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no
âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81,
que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas
por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos condomínios
não são públicas, mas sim particulares. Com efeito,
não se vislumbra a obrigatoriedade dos condomínios
contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.
79 - Qual o trâmite que deverá ser obedecido para
que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?
A medida depende da prévia anuência, em assembléia,
da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade
dos condôminos), com base na aplicação analógica dos
arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale dizer
que além do requisito acima apontado, também se fará
necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo
o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma.
Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo
do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro
imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção
do processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva
alcançar o desmembramento de unidade condominial –
Impossibilidade jurídica – Recurso improvido. “O pedido
de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação
de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura
Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos”
(TJSP – Apel. Cív. n° 2.170- 4/1-00 – Praia Grande
– Rel. Des. Octavio Helene – j. 28/02/02).
80 - É possível repetir a denominação nos
condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação?
O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358
do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica,
sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal
segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida,
o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição
da denominação que é dada a cada um deles, já que
não existe para tal situação o controle que vigora
para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível
a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos
(Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas
etc.). A alteração da denominação do condomínio depende
dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade
– cf. arts. 1.314, parágrafo único e 1.351, ambos
do novo Código Civil), manifestados em assembléia
geral, de molde a possibilitar a modificação de todos
os documentos pertinentes, principalmente a Convenção
do Condomínio
