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COBRANÇA JUDICIAL E O CONTRATO DE VENDA
/ COMPRA
Um
problema cada vez mais freqüente nos condomínios,
é a constatação de uma disparidade
entre a situação de fato e a de
direito, com relação à propriedade
da unidade autônoma. Isto porque, na hora
de se propor uma ação de judicial
para cobrança das cotas condominiais atrasadas,
verificam-se casos em que o proprietário
do imóvel, firma apenas um contrato de
compromisso de compra e venda com o promitente,
muito comum nas situações de venda
a prazo ou repasse de financiamento, os chamados
"contratos de gaveta". Uma formalidade
indispensável para tornar válidos
estes instrumentos, é o seu registro no
Cartório de Imóveis competente.
Muitos não o fazem, protelando a lavratura
da escritura, em razão dos altos custos
com impostos e emolumentos. Então, diante
do problema surge a dúvida: cobrar de quem?
Do vendedor, que não é mais o proprietário
de fato e não tem mais qualquer interesse
no desfecho da lide? Ou do compromissário
comprador, que é o maior interessado, mas
não tem comprovação da responsabilidade
legal sobre o imóvel? Tendo em vista que
a formalidade do registro é absolutamente
necessária para dar validade ao contrato
de compromisso, entende-se que a ação
deva ser proposta contra o vendedor compromissado,
até para se poder conseguir a penhora do
imóvel em fase de execução.
As jurisprudências, vêm se firmando
cada vez mais neste sentido. Na prática,
o que ocorre é uma dificuldade enorme de
se obter êxito na citação,
muitas vezes, necessitando o condomínio,
de recorrer ao instrumento de edital. Porém,
a partir de então, o processo tende a ser
mais rápido, pois quase sempre ocorre a
revelia, por total desinteresse do compromissário
vendedor, no processo. No caso do compromisso
ter sido registrado no Cartório de Imóveis,
ocorre o inverso, devendo-se propor a ação
contra o compromissário comprador.
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Todos
nós sabemos, o perigo que a entrega direta
de mercadorias nos apartamentos, pode representar
para os moradores de condomínios. Hoje
em dia, devido ao alto índice de criminalidade
da nossa cidade, a maioria dos edifícios
já adota como regra, a proibição
da entrada dos entregadores de pizza ou de quaisquer
outras encomendas de moradores. Isto porque,
as entregas vêm sendo utilizadas como
um artifício freqüente dos ladrões,
para adentrarem nas áreas comuns dos
edifícios e poder roubar os apartamentos.
Por isso, a conduta correta a ser adotada pelo
porteiro ao atender qualquer entregador, é
efetuar um contato com o morador, pelo interfone,
para confirmar o pedido da encomenda. Caso a
entrega tenha sido realmente solicitada, o porteiro
deverá pedir ao morador para que o mesmo
desça à portaria para recebê-la,
enquanto o entregador permanece aguardando do
lado de fora do prédio. Em alguns condomínios,
até existe uma pequena abertura no portão
social, para permitir a passagem de pequenos
objetos, sem que o mesmo precise ser aberto.
Conforme relato de um Tenente da Polícia
Militar, são atendidas várias
ocorrências em que falsos entregadores
assaltam os apartamentos, depois que o porteiro
permitiu a sua entrada. Salienta que, muitas
vezes, o porteiro tem que ter uma postura "antipática"
para com os moradores, pois a maioria das pessoas
pede as encomendas, desejando recebê-las
na sua porta, sem avaliar os riscos dessa prática.
Atualmente, existem palestras sobre segurança
em condomínios, realizadas por oficiais
da PM, que apresentam um trabalho de conscientização
junto aos condôminos, para que eles entendam
o perigo dessa situação. Em resumo,
o entregador nunca deve entrar no condomínio.
Eventualmente, pode-se abrir exceção
para uma pessoa idosa ou alguém que esteja
acamado. Nesse caso, a encomenda deve ser levada
ao apartamento pelo "zelador", embora
não seja sua obrigação.
Caso o morador não esteja no prédio,
o porteiro pode receber a mercadoria, anotando
o nome de quem entregou, assim como a placa
do veículo, para evitar, futuramente,
alguma reclamação, inclusive de
extravio. Caso a entrega seja de móveis
ou eletrodoméstico, é interessante
que o morador deixe o zelador ou o porteiro
avisados, para que estes acompanhem o recebimento
na sua ausência. Deve-se estipular um
horário para recebimento dessas mercadorias
mais volumosas, para evitar incômodos
aos outros moradores.
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Legislação:
Procuração
em assembléia,
só com firma reconhecida!
Ao
contrário do que muitas pessoas
pensam, a representação
de um condômino em assembléia
geral, só poderá ser efetuada
com instrumento específico e que
tenha firma reconhecida. Esta exigência,
não é apenas uma formalidade
das convenções de alguns
condomínios e sim, uma determinação
do Código Civil.
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